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¿Qué es y en qué consiste la dirección de obra?

¿Qué es y en qué consiste la dirección de obra?

Para llevar a cabo una construcción, sea del tipo que sea, se necesitan al menos tres agentes: el proyectista, el director de obra y el director de ejecución de obra. En el caso de construcciones de edificios el proyectista será un arquitecto, el cual deberá estar titulado y colegiado, solo de esta forma podrá visar el proyecto, paso necesario antes de comenzar las obras. Esto quiere decir que no se puede construir ningún edificio, por pequeño que sea, sin contratar a un arquitecto.

La mayoría de la gente sabe de sobra que necesita un arquitecto para proyectar y diseñar un edificio, ya sea una vivienda unifamiliar o un rascacielos, pero no parece quedar tan claro a quién se debe contratar (aparte del constructor) cuando va a dar comienzo la obra. Es aquí cuando entra en juego el papel del director de obra y el director de ejecución de obra. Estos dos son los encargados de asegurar que la materialización del proyecto se lleve a cabo correctamente o, dicho de otra forma, realizar la dirección facultativa de la obra.  Son muchos los arquitectos que ignoran sus responsabilidades durante la obra, asumiendo que su proyecto es suficiente para construir el edificio sin duda o error, pero la realidad difiere mucho de eso, y, en muchos casos, la dirección de obra es tan o más importante que el propio proyecto.

Habitualmente el director de obra y el proyectista son el mismo arquitecto. Y, aunque se puede llegar a contratar a distintos arquitectos para estos dos papeles, es recomendable que quién vaya a estar en obra sea la misma persona que quién hizo el proyecto para asegurarnos de que conoce a fondo dicho proyecto. En cambio, el director de ejecución de obra suele ser un arquitecto técnico ajeno al arquitecto y a la constructora.

Para saber con más claridad que papel desempeñan los dos agentes que conforman la dirección facultativa en una obra podemos ir a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, donde se define en que consisten estos dos trabajos y qué obligaciones tienen:

EL DIRECTOR DE OBRA

El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto. Son obligaciones del director de obra:

  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto.

  • Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.

  • Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.

  • Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto.

  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

  • Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA

El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:

  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión.

  • Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.

  • Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.

  • Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.

  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

  • Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

DOCUMENTACIÓN DE LA OBRA

En la Ley que acabamos de ver, se mencionan varios documentos de obligado cumplimiento durante la dirección de obra. Esta documentación puede variar ligeramente según donde se construya el edificio, ya que son las administraciones públicas competentes las que establecen la documentación reglamentaria en cada caso, pero por regla general, la documentación exigida en una dirección de obra es la siguiente:

  1. Acta de replanteo.

  2. Libro de órdenes y asistencias.

  3. Libro de incidencias

  4. Libro de subcontratación.

  5. Certificaciones parciales.

  6. Liquidación final de obra.

  7. Certificado final de obra.

  8. Acta de recepción.

  9. Documentación del seguimiento de la obra.

  10. Documentación del control de la obra.

  11. Eficiencia energética del edificio terminado.

  12. Libro del edificio.

1. Acta de replanteo

Esta acta es una autorización expresa de la dirección facultativa para iniciar las obras. En ella se reconoce que se cumplen todos los requisitos legales para dar comienzo a la obra y debe ser firmada por el director de obra, el director de la ejecución de la obra y el constructor. Además de servir como autorización, el acta de replanteo debe:

  • Establecer legalmente el inicio de la obra a efectos de computar los plazos de su ejecución.

  • Comprobar que la realidad física del solar coincide con los planos del proyecto y que por lo tanto no hay impedimentos para realizar las obras.

2. Libro de órdenes y asistencias

En toda obra de edificación es obligatorio el libro de órdenes y asistencias, donde se toma nota de las instrucciones para la correcta interpretación del proyecto (trabajo del arquitecto) y de las instrucciones para la ejecución material de la obra (trabajo del arquitecto técnico). Además, cada asistencia, orden o instrucción deberá ser extendida en la hoja correspondiente con indicación de la fecha en que tenga lugar y la firma del arquitecto

El Libro debe estar en todo momento en la obra, a disposición del arquitecto y del arquitecto técnico y deberá ser firmado por estos dos, así como, por parte del constructor, técnico o encargado que, en su caso, le represente.

3. Libro de incidencias

La finalidad del libro de incidencias es la del control y seguimiento del Plan de Seguridad y Salud al considerarse todas las obras un centro de trabajo abierto. Este libro debe mantenerse siempre en la obra, y estará en poder del coordinador en materia de seguridad y salud (este papel recae muchas veces en alguno de los miembros de la dirección facultativa), pero tendrán acceso a él la dirección facultativa de la obra, los contratistas y subcontratistas y los trabajadores autónomos.

Cada vez que se realice una anotación en el libro de incidencias, el coordinador en materia de seguridad y salud estará obligado a remitir, en el plazo de veinticuatro horas, una copia a la Inspección de Trabajo y Seguridad Social de la provincia en la que se realiza la obra. También deberá comunicarse las anotaciones realizadas al contratista afectado y a los representantes de los trabajadores de éste. En esta anotación se debe especificar si se trata de una nueva observación o si es reiteración de una advertencia anterior.

Las anotaciones deberán ser firmadas por la persona que realice la anotación, por el receptor de la anotación, por el coordinador de seguridad y salud y por el constructor o contratista general, estos últimos si fueran diferentes de los dos primeros con carácter de “enterado”.

4. Libro de subcontratación

Cada contratista, antes de subcontratar a otras empresas o trabajadores autónomos para la obra, debe obtener un libro de subcontratación habilitado. En dicho libro el contratista refleja, por orden cronológico desde el comienzo de los trabajos, y con anterioridad al inicio de estos, todas y cada una de las subcontrataciones realizadas en la obra con empresas subcontratistas y trabajadores autónomos.

Al igual que los otros dos libros, este también tiene que encontrarse en todo momento en la obra de construcción. Finalizada la obra, el contratista hace entrega de una copia del libro de subcontratación al director de obra y conserva el original durante los cinco años posteriores a la finalización de su participación en la obra.

5. Certificaciones parciales

En anteriores posts del blog hemos hablado de la importancia de las certificaciones parciales de obra. Estas consisten en comprobar lo realmente ejecutado hasta el momento para que el promotor realice un pago a cuenta al constructor. En obra privada las certificaciones se regulan por un acuerdo entre las partes, habitualmente en el contrato de obras, donde se determina cada cuanto se hacen, si hay retenciones, que condiciones tienen o cualquier acuerdo al que quieran llegar las partes.

Las certificaciones parciales están elaboradas por el director de ejecución de las obras y firmadas por el director de obra y director de ejecución. Estas certificaciones están sujetas a las rectificaciones y variaciones que se produzcan en la medición final y liquidación de la obra y, por lo tanto, no suponen la aprobación y recepción de las obras certificadas.

6. Liquidación final

La finalidad de la liquidación final de la obra es determinar el estado económico final de la obra. Es, realmente, una última certificación total de la obra. En la liquidación se incluye la medición real de la obra ejecutada y su valoración definitiva.

La liquidación final de obra es elaborada por el director de ejecución y firmada por el director de obra y director de la ejecución de la obra, siendo además habitual que se incorporen las firmas del promotor y del constructor.

7. Certificado final de obra

El certificado final de obra es el documento en el que el director de obra y el director de ejecución de obra ratifican que se ha cumplido la legalidad vigente durante el proceso de edificación. Junto al certificado se debe adjuntar los siguientes documentos:

  • Descripción de las modificaciones que, con la conformidad del promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia.

  • Relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados.

  • El libro de Ordenes y Asistencias debidamente cumplimentado.

  • Resumen de la certificación final de obra.

El certificado final de obra debe ser firmado por el director de obra y el director de ejecución de la obra, y será preciso que este visado al menos, por un colegio profesional competente en cualquiera de estas materias.

8. Acta de recepción

La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor hace entrega de la obra al promotor y este la acepta, aunque este puede llegar a rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.

Este documento es especialmente relevante porque los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la ley comienzan a contar a partir del día en el que se firme el acta. Solo las firmas del promotor y el constructor son obligatorias en este caso, pero habitualmente también se incluyen las firmas del director de la obra y el director de ejecución de la obra.

9. Documentación del seguimiento de la obra

Una vez finalizada la obra, el director de obra debe entregar al colegio profesional correspondiente los siguientes documentos:

  • El libro de órdenes y asistencias.

  • El libro de incidencias.

  • El proyecto, sus anejos y modificaciones.

  • Las autorizaciones administrativas preceptivas, entre ellas, la licencia de obras y la apertura del centro de trabajo.

  • El certificado final de obra.

10. Documentación del control de la obra

Al igual que en el caso anterior, una vez finalizada la obra, el director de ejecución de la obra debe entregar al colegio profesional correspondiente la documentación del control de obra, que incluye:

  • Control de recepción de los productos.

  • Controles de ejecución.

  • Controles de la obra terminada.

11. Certificado de eficiencia energética del edificio terminado

Este es el último documento que se redacta durante la dirección de obra y su finalidad es la de informar al promotor o al usuario del edificio sobre el consumo de energía que se estima necesario para satisfacer la demanda energética del edificio en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación.

De este certificado hemos hablado con mayor profundidad en el siguiente artículo:

¿QUÉ ES EL CERTIFICADO ENERGÉTICO?

12. Libro del edificio

Por último, tenemos el libro del edificio, un conjunto de documentos que el director de obra debe entregar al promotor quien, a su vez, entregará al propietario o comunidad de propietarios del edificio. Este libro está formado por:

  • El proyecto completo, incluidas las modificaciones debidamente aprobadas.

  • El acta de recepción de la obra, donde se incluyen las responsabilidades y garantías de la obra y su plazo de inicio.

  • La relación e identificación de los agentes participantes que hayan intervenido durante el proceso de edificación, incluido una copia del libro de subcontratación.

  • Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

CONCLUSIÓN

Vista la cantidad de documentación y el trabajo que deben realizar el arquitecto y el arquitecto técnico durante toda la obra resulta incomprensible que tan a menudo se le quite peso a la dirección de obra. Es el trabajo conjunto del director de obra y del directos de ejecución de obra lo que garantiza que un edificio se pueda construir correctamente y con garantías.

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