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¿Cuál es el tamaño ideal para una casa?

¿Cuál es el tamaño ideal para una casa?

1- El tamaño del salón – comedor con 2 ambientes:

Los dos ambientes típicos de un salón son la zona de comedor, muchas veces reservada para ocasiones especiales, y la zona social o de sofás, donde se suele ubicar también el televisor. Para la zona de comedor es determinante el tamaño de la mesa, que a su vez depende del número máximo de comensales, para una familia de 4 miembros consideraremos un máximo de 10 comensales, con lo que necesitaríamos una mesa de al menos 2,60 x 0,90 m (probablemente se trate de una mesa extensible pero debemos considerar su tamaño máximo). Teniendo en cuenta las circulaciones alrededor de la mesa, el comedor podría tener una superficie de 15 m2.

Dimensiones de un gran comedor. “Arte de proyectar arquitectura” de Neufert

En cuanto a la zona social, como habréis imaginado el tamaño del sofá sería el principal condicionante, así como la distancia recomendada a la televisión. Para el caso que analizamos sería suficiente un espacio de 3,5 x 4 m, es decir, 14 m2.

Hay que tener en cuenta que el espacio no debe quedar ajustado, al tratarse de una zona común, debemos tener en cuenta el movimiento de miembros de la familia y de posibles invitados, por lo que añadiremos un extra de 3 m2.

Así, el espacio aproximado que necesitamos para el salón – comedor será de 32 m2 útiles.

2- El tamaño de la cocina con espacio para comer y despensa:

La cocina es una de las estancias de mayor protagonismo en la vivienda y también uno de los espacios con mayor repercusión en el presupuesto. Casi todo el mundo quiere cocinas con espacio suficiente como para colocar una encimera de isla o península y una zona donde poder comer a diario. Además, siempre viene bien una zona dedicada al almacenaje de alimentos o despensa.

Una cocina equipada con isla y con espacio suficiente para una mesa de 4 personas necesita al menos 16 m2. A esto hay que añadir la despensa, que supone aproximadamente 1,5 m2 más. Así que en total podríamos considerar que necesitaremos 17,5 m2 de cocina para poder tener una cocina con isla, espacio para comer y despensa.

Si queréis tener un mayor detalle de las medidas recomendables para una cocina, podéis visitar este otro post:

CÓMO DISEÑAR CORRECTAMENTE UNA COCINA

3- El espacio necesario para un lavadero – tendedero independiente:

Es cierto que la zona de lavado a veces se integra en la cocina, pero generalmente nuestros clientes prefieren tener un espacio independiente para el lavado, planchado y algo de almacenaje, totalmente independiente de la cocina. Para que este espacio se pueda aprovechar bien, tendremos que darle un tamaño de al menos 1,80 m x 3 m, es decir, aproximadamente 5,5 m2 de superficie. Este tamaño será suficiente para alojar la lavadora, la secadora (si es el caso), espacio para el planchado, un pequeño fregadero y también algo de almacenaje para ropa y productos/utensilios de limpieza.

4- El tamaño necesario para el dormitorio principal, con baño en suite y vestidor:

El dormitorio principal es otra de las estancias a las que se suele dar un trato especial a la hora de diseñar una vivienda. Uno de los elementos más importantes para determinar el espacio necesario es el tamaño del ancho de la cama, que normalmente va desde 1,50 m (tamaño total de 1,50 x 2 m) hasta los 2 m de ancho (tamaño total de 2 x 2 m). Alrededor de la cama hay que poder circular con comodidad y se puede prever además una pequeña zona de trabajo o incluso un rincón de lectura. Considerando una cama intermedia, de 1,80 x 2,00 m, todos estos requisitos suponen una superficie aproximada de 12 m2 dedicados exclusivamente a zona de dormitorio.

El vestidor puede consistir en un espacio a continuación del dormitorio con armarios enfrentados. Dado que estamos considerando un espacio específico de vestidor, supondremos que la cantidad de almacenamiento necesaria es grande, con lo que dos armarios enfrentados de 2 m de longitud cada uno serían una buena opción. Teniendo en cuenta el espacio necesario entre armarios para poder acceder a los mismos cómodamente, debemos considerar unos 6 m2 para el vestidor.

En cuanto al baño principal, consideraremos el equipamiento de un baño estándar (ducha, lavabo e inodoro) solo que con unas proporciones algo mayores en la ducha (para que quepan dos personas) y mueble de lavabo con 2 senos. Una ducha de 1,50 x 0,90 m, un lavabo de 1,30 m de largo y 0,5 m de fondo y una cabina independiente para el inodoro, necesitan una superficie aproximada de 5 m2.

Así, considerando un pequeño incremento de superficie para conectar los 3 componentes, la habitación principal con cama de 1,80 x 2 m, vestidor y baño en suite debería tener una superficie total aproximada de 25 m2.

5- La superficie necesaria para los dormitorios individuales:Tamaño mínimo de un dormitorio. “Arte de proyectar arquitectura” de Neufert

Para los dormitorios individuales, al igual que en el dormitorio principal, el tamaño de la cama es un factor determinante. Las camas individuales generalmente tienen un tamaño de 2 x 0,9 m, pero en ocasiones es conveniente planificar el tamaño de la habitación para una cama nido (que ocupa el doble que una individual estándar: 2 x 1,80 m) o para una cama doble de al menos 1,35 x 2 m. También hay que prever una zona de estudio (con una mesa de al menos 1 x 0,6 m) y el espacio necesario para un armario empotrado de por lo menos 1,50 m de largo y 0,65 m de fondo.

Teniendo en cuenta todos estos factores, el tamaño de los dormitorios individuales se debería situar entre los 9 m2 y los 11 m2. Consideraremos 11 m2 por cada dormitorio individual para ir a favor de la amplitud, ya que estamos analizando el tamaño ideal de una vivienda.

6- El tamaño necesario para la habitación multiuso:

Está habitación sería similar a un dormitorio individual pero con un tamaño inferior ya que se considera una estancia complementaria al resto. Como decíamos al principio, su uso podría ser el de habitación de invitados, por lo que deberíamos considerar espacio para una cama doble o sofá cama, despacho, sala de estar o sala de juegos.

Con una superficie de 9 m2 debería ser suficiente para acoger cualquiera de estos usos sin problema.

7- La superficie necesaria para un baño completo y para un aseo:

El baño y el aseo deben ser cómodos pero sin un alarde excesivo de espacio. Lo mejor es que la superficie dedicada a los mismos esté optimizada. Así, para un aseo dotado de inodoro y lavabo podemos considerar una superficie de 2 m2 y para el baño una superficie de 3 m2 (equipado con plato de ducha/bañera, lavabo de un seno e inodoro).

Sumando ambos datos obtenemos una superficie de 5 m2 que sería necesaria para el baño general y un aseo.

El tamaño necesario para baños y aseos es un tema que hemos tratado ya en varias ocasiones en nuestro blog. Si quieres más detalles puedes visitar alguno de los siguientes post:

8- El espacio necesario para las instalaciones:

Muchas veces las instalaciones son las grandes olvidadas en las previsiones de espacio para una vivienda. Sin embargo, nuestras viviendas cuentan cada día con mayor número de instalaciones y tecnologías. Lo mejor es centralizar todos estos aparatos en un solo espacio o cuarto de instalaciones, aunque a veces se puede aprovechar algún armario de cocina, el espacio en falsos techos o algo de espacio del lavadero. Dado que estamos analizando la superficie necesaria e ideal, consideraremos un pequeño cuarto de instalaciones independiente, que podría estar cerca de la entrada, también podría estar conectado a la cocina o al lavadero. Para alojar las instalaciones típicas de una vivienda de alta eficiencia energética para cuatro miembros, necesitaríamos una superficie aproximada de 1,8 x 1,4 m, es decir, unos 2,50 m2.

9- El tamaño necesario para la terraza o porche:

hemos querido incluir en este análisis un espacio de terraza o porche, un elemento que nos permite conectar con el exterior mientras mantenemos ciertas comodidades del interior de una vivienda: unos sofás, una mesa para comer fuera, protección frente al Sol con pérgolas y toldos, etc. Una terraza que permita alojar una mesa para comer en el exterior o, alternativamente, una zona de estar, debería tener una superficie aproximada de 8 m2.

10- El espacio reservado para pasillos y vestíbulo de entrada:

Por último, no debemos olvidar que necesitamos conectar entre sí todas las estancias analizadas. Los distribuidores y pasillos son necesarios y ocupan cierta superficie. La cantidad de espacio dedicada a estos elementos depende de muchos factores, como el estilo de distribución interior de la vivienda (más abierta o más compartimentada), el diseño exterior de la vivienda (si la volumetría de la vivienda es muy alargada será difícil evitar un largo pasillo) e incluso del gusto de cada persona o familia, un pasillo con ventanales que aporten luz y vistas hacia el exterior y que conecte las diferentes estancias puede ser un elemento muy potente dentro de una vivienda y que guste a mucha gente.

Si sumamos la superficie total de las estancias analizadas hasta el momento (excepto la terraza), obtenemos un total de 118,5 m2. Aproximadamente necesitaremos incrementar esta superficie en un 10% para poder conectar todos los espacios, lo que supondría que necesitamos 12 m2 repartidos entre vestíbulo de entrada y distribuidores.

¿Qué es y en qué consiste la dirección de obra?

¿Qué es y en qué consiste la dirección de obra?

Para llevar a cabo una construcción, sea del tipo que sea, se necesitan al menos tres agentes: el proyectista, el director de obra y el director de ejecución de obra. En el caso de construcciones de edificios el proyectista será un arquitecto, el cual deberá estar titulado y colegiado, solo de esta forma podrá visar el proyecto, paso necesario antes de comenzar las obras. Esto quiere decir que no se puede construir ningún edificio, por pequeño que sea, sin contratar a un arquitecto.

La mayoría de la gente sabe de sobra que necesita un arquitecto para proyectar y diseñar un edificio, ya sea una vivienda unifamiliar o un rascacielos, pero no parece quedar tan claro a quién se debe contratar (aparte del constructor) cuando va a dar comienzo la obra. Es aquí cuando entra en juego el papel del director de obra y el director de ejecución de obra. Estos dos son los encargados de asegurar que la materialización del proyecto se lleve a cabo correctamente o, dicho de otra forma, realizar la dirección facultativa de la obra.  Son muchos los arquitectos que ignoran sus responsabilidades durante la obra, asumiendo que su proyecto es suficiente para construir el edificio sin duda o error, pero la realidad difiere mucho de eso, y, en muchos casos, la dirección de obra es tan o más importante que el propio proyecto.

Habitualmente el director de obra y el proyectista son el mismo arquitecto. Y, aunque se puede llegar a contratar a distintos arquitectos para estos dos papeles, es recomendable que quién vaya a estar en obra sea la misma persona que quién hizo el proyecto para asegurarnos de que conoce a fondo dicho proyecto. En cambio, el director de ejecución de obra suele ser un arquitecto técnico ajeno al arquitecto y a la constructora.

Para saber con más claridad que papel desempeñan los dos agentes que conforman la dirección facultativa en una obra podemos ir a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, donde se define en que consisten estos dos trabajos y qué obligaciones tienen:

EL DIRECTOR DE OBRA

El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto. Son obligaciones del director de obra:

  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto.

  • Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.

  • Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.

  • Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto.

  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

  • Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA

El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:

  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión.

  • Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.

  • Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.

  • Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.

  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

  • Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

DOCUMENTACIÓN DE LA OBRA

En la Ley que acabamos de ver, se mencionan varios documentos de obligado cumplimiento durante la dirección de obra. Esta documentación puede variar ligeramente según donde se construya el edificio, ya que son las administraciones públicas competentes las que establecen la documentación reglamentaria en cada caso, pero por regla general, la documentación exigida en una dirección de obra es la siguiente:

  1. Acta de replanteo.

  2. Libro de órdenes y asistencias.

  3. Libro de incidencias

  4. Libro de subcontratación.

  5. Certificaciones parciales.

  6. Liquidación final de obra.

  7. Certificado final de obra.

  8. Acta de recepción.

  9. Documentación del seguimiento de la obra.

  10. Documentación del control de la obra.

  11. Eficiencia energética del edificio terminado.

  12. Libro del edificio.

1. Acta de replanteo

Esta acta es una autorización expresa de la dirección facultativa para iniciar las obras. En ella se reconoce que se cumplen todos los requisitos legales para dar comienzo a la obra y debe ser firmada por el director de obra, el director de la ejecución de la obra y el constructor. Además de servir como autorización, el acta de replanteo debe:

  • Establecer legalmente el inicio de la obra a efectos de computar los plazos de su ejecución.

  • Comprobar que la realidad física del solar coincide con los planos del proyecto y que por lo tanto no hay impedimentos para realizar las obras.

2. Libro de órdenes y asistencias

En toda obra de edificación es obligatorio el libro de órdenes y asistencias, donde se toma nota de las instrucciones para la correcta interpretación del proyecto (trabajo del arquitecto) y de las instrucciones para la ejecución material de la obra (trabajo del arquitecto técnico). Además, cada asistencia, orden o instrucción deberá ser extendida en la hoja correspondiente con indicación de la fecha en que tenga lugar y la firma del arquitecto

El Libro debe estar en todo momento en la obra, a disposición del arquitecto y del arquitecto técnico y deberá ser firmado por estos dos, así como, por parte del constructor, técnico o encargado que, en su caso, le represente.

3. Libro de incidencias

La finalidad del libro de incidencias es la del control y seguimiento del Plan de Seguridad y Salud al considerarse todas las obras un centro de trabajo abierto. Este libro debe mantenerse siempre en la obra, y estará en poder del coordinador en materia de seguridad y salud (este papel recae muchas veces en alguno de los miembros de la dirección facultativa), pero tendrán acceso a él la dirección facultativa de la obra, los contratistas y subcontratistas y los trabajadores autónomos.

Cada vez que se realice una anotación en el libro de incidencias, el coordinador en materia de seguridad y salud estará obligado a remitir, en el plazo de veinticuatro horas, una copia a la Inspección de Trabajo y Seguridad Social de la provincia en la que se realiza la obra. También deberá comunicarse las anotaciones realizadas al contratista afectado y a los representantes de los trabajadores de éste. En esta anotación se debe especificar si se trata de una nueva observación o si es reiteración de una advertencia anterior.

Las anotaciones deberán ser firmadas por la persona que realice la anotación, por el receptor de la anotación, por el coordinador de seguridad y salud y por el constructor o contratista general, estos últimos si fueran diferentes de los dos primeros con carácter de “enterado”.

4. Libro de subcontratación

Cada contratista, antes de subcontratar a otras empresas o trabajadores autónomos para la obra, debe obtener un libro de subcontratación habilitado. En dicho libro el contratista refleja, por orden cronológico desde el comienzo de los trabajos, y con anterioridad al inicio de estos, todas y cada una de las subcontrataciones realizadas en la obra con empresas subcontratistas y trabajadores autónomos.

Al igual que los otros dos libros, este también tiene que encontrarse en todo momento en la obra de construcción. Finalizada la obra, el contratista hace entrega de una copia del libro de subcontratación al director de obra y conserva el original durante los cinco años posteriores a la finalización de su participación en la obra.

5. Certificaciones parciales

En anteriores posts del blog hemos hablado de la importancia de las certificaciones parciales de obra. Estas consisten en comprobar lo realmente ejecutado hasta el momento para que el promotor realice un pago a cuenta al constructor. En obra privada las certificaciones se regulan por un acuerdo entre las partes, habitualmente en el contrato de obras, donde se determina cada cuanto se hacen, si hay retenciones, que condiciones tienen o cualquier acuerdo al que quieran llegar las partes.

Las certificaciones parciales están elaboradas por el director de ejecución de las obras y firmadas por el director de obra y director de ejecución. Estas certificaciones están sujetas a las rectificaciones y variaciones que se produzcan en la medición final y liquidación de la obra y, por lo tanto, no suponen la aprobación y recepción de las obras certificadas.

6. Liquidación final

La finalidad de la liquidación final de la obra es determinar el estado económico final de la obra. Es, realmente, una última certificación total de la obra. En la liquidación se incluye la medición real de la obra ejecutada y su valoración definitiva.

La liquidación final de obra es elaborada por el director de ejecución y firmada por el director de obra y director de la ejecución de la obra, siendo además habitual que se incorporen las firmas del promotor y del constructor.

7. Certificado final de obra

El certificado final de obra es el documento en el que el director de obra y el director de ejecución de obra ratifican que se ha cumplido la legalidad vigente durante el proceso de edificación. Junto al certificado se debe adjuntar los siguientes documentos:

  • Descripción de las modificaciones que, con la conformidad del promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia.

  • Relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados.

  • El libro de Ordenes y Asistencias debidamente cumplimentado.

  • Resumen de la certificación final de obra.

El certificado final de obra debe ser firmado por el director de obra y el director de ejecución de la obra, y será preciso que este visado al menos, por un colegio profesional competente en cualquiera de estas materias.

8. Acta de recepción

La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor hace entrega de la obra al promotor y este la acepta, aunque este puede llegar a rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.

Este documento es especialmente relevante porque los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la ley comienzan a contar a partir del día en el que se firme el acta. Solo las firmas del promotor y el constructor son obligatorias en este caso, pero habitualmente también se incluyen las firmas del director de la obra y el director de ejecución de la obra.

9. Documentación del seguimiento de la obra

Una vez finalizada la obra, el director de obra debe entregar al colegio profesional correspondiente los siguientes documentos:

  • El libro de órdenes y asistencias.

  • El libro de incidencias.

  • El proyecto, sus anejos y modificaciones.

  • Las autorizaciones administrativas preceptivas, entre ellas, la licencia de obras y la apertura del centro de trabajo.

  • El certificado final de obra.

10. Documentación del control de la obra

Al igual que en el caso anterior, una vez finalizada la obra, el director de ejecución de la obra debe entregar al colegio profesional correspondiente la documentación del control de obra, que incluye:

  • Control de recepción de los productos.

  • Controles de ejecución.

  • Controles de la obra terminada.

11. Certificado de eficiencia energética del edificio terminado

Este es el último documento que se redacta durante la dirección de obra y su finalidad es la de informar al promotor o al usuario del edificio sobre el consumo de energía que se estima necesario para satisfacer la demanda energética del edificio en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación.

De este certificado hemos hablado con mayor profundidad en el siguiente artículo:

¿QUÉ ES EL CERTIFICADO ENERGÉTICO?

12. Libro del edificio

Por último, tenemos el libro del edificio, un conjunto de documentos que el director de obra debe entregar al promotor quien, a su vez, entregará al propietario o comunidad de propietarios del edificio. Este libro está formado por:

  • El proyecto completo, incluidas las modificaciones debidamente aprobadas.

  • El acta de recepción de la obra, donde se incluyen las responsabilidades y garantías de la obra y su plazo de inicio.

  • La relación e identificación de los agentes participantes que hayan intervenido durante el proceso de edificación, incluido una copia del libro de subcontratación.

  • Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

CONCLUSIÓN

Vista la cantidad de documentación y el trabajo que deben realizar el arquitecto y el arquitecto técnico durante toda la obra resulta incomprensible que tan a menudo se le quite peso a la dirección de obra. Es el trabajo conjunto del director de obra y del directos de ejecución de obra lo que garantiza que un edificio se pueda construir correctamente y con garantías.

Plazos en la construcción ¿En cuánto tiempo se puede construir una casa?

Plazos en la construcción ¿En cuánto tiempo se puede construir una casa?

Ya hemos dicho en varias ocasiones, y no sin razón, que la construcción tiene muy mala fama y una de las razones de esto es el incumplimiento en los plazos de la obra. Raro es encontrar una obra que termine en la fecha prevista o, aún mejor, antes de tiempo. Pero estos retrasos que asociamos tan habitualmente a las obras pequeñas, a las reformas o las constructoras de menor envergadura, son también muy comunes a mayor escala. Un clarísimo y reciente ejemplo de estos retrasos es la nueva Filarmónica del Elba en Hamburgo, que debió acabar en 2010 y no pudo abrir sus puertas hasta el año 2017, y ese descomunal retraso en el plazo original supuso, entre otras cosas, que el presupuesto se multiplicase por 10, de 77 millones de euros a 789 millones.

La razón por la que estos retrasos en obra son tan habituales se debe a que los constructores saben que les merece la pena decir un plazo prácticamente imposible de cumplir, llevarse la obra y luego seguir adelante cuando comiencen los retrasos. La gente da tanta prioridad a tener su casa lo antes posible, que los plazos llegan a ser más importantes que los presupuestos a la hora de elegir contratista. Si no queremos tener disgustos en nuestra obra, es recomendable tener paciencia y contar siempre con una constructora que nos de confianza y nos ofrezca garantías.

Todo lleva tiempo y en el caso de la construcción esto es especialmente cierto, desde los estudios previos y el desarrollo del proyecto, pasando por la construcción y considerando la espera a la aprobación de nuestra licencia, construir una vivienda es un proceso largo que rara vez va a bajar de un año completo. Para entender mejor cómo funcionan los tiempos desde el encargo de un proyecto de vivienda hasta el día que podemos entrar a mudarnos, vamos a repasar paso a paso las distintas etapas de este proceso.

Todos los plazos que se van a comentar a continuación son para el ejemplo de una vivienda de entre 100 y 200 metros cuadrados y de construcción “tradicional”, esto no quiere decir que sea de ladrillo, sino que todo o casi todo se ejecuta en obra, sin elementos prefabricados. Las viviendas prefabricadas y la construcción industrializada reducen considerablemente los plazos pero limitan mucho la libertad del diseño.

PARCELA Y ARQUITECTO

Buscar la parcela: MUY VARIABLE

Empezamos por lo más esencial para poder construirse una casa, contar con una parcela donde hacerlo. Por desgracia, es prácticamente imposible estimar un plazo para esta parte del proceso. En la mayoría de ocasiones, cuando alguien nos escribe para hacer una casa ya cuenta con una parcela, pero ese no es siempre el caso. Encontrar la parcela perfecta para nuestra futura vivienda puede llevarnos meses e incluso años y realmente merece la pena dedicarle todo el tiempo necesario hasta estar completamente satisfechos. Si necesitas ayuda para encontrar parcela puedes leer nuestro artículo “5 factores a tener en cuenta para elegir parcela”.

Encontrar arquitecto: 1 MES

Para comenzar con nuestra futura casa lo primero que necesitaremos es contar con un arquitecto o un estudio de arquitectura. En este sentido, como estudio de arquitectura que somos y siendo conscientes de que todo el mundo consulta con varios arquitectos antes de tomar una decisión, solo podemos recomendar que se elija a quién más confianza nos dé, quién creamos que va a encajar mejor con la casa que tenemos en mente. Si la elección se realiza basada en el precio es muy probable que nos acabemos llevando algún disgusto, no porque “lo barato sale caro”, sino porque muchos arquitectos dan precios muy bajos (sabiendo que tienen más posibilidades de que les elijan) para luego llevarse el dinero que quieran a base de comisiones. Los honorarios del arquitecto deberían situarse entre el 8 y el 10% del presupuesto total de la obra y, como mucho, bajar hasta el 6%, todo lo que esté por debajo de esa cifra es “sospechoso”.

Si quiere construirse una casa y ahora mismo se encuentra en este punto del proceso, no dude en ponerse en contacto con nosotros, estaremos encantados de poder ayudarle.

PROYECTO

Estudios previos y anteproyecto: 1-2 MESES

A nuestro parecer esta es probablemente una de las fases más importantes de todo el proceso, si no la más importante de todas. En esta fase se realiza el estudio geotécnico y topográfico (a no ser que al comprar la parcela ya nos los hayan dado), se consulta la normativa urbanística para saber qué se puede y qué no se puede hacer y, sobre todo, se esbozan las primeras ideas de la vivienda. Esta última parte es la que puede llevar más tiempo y en nuestra opinión es esencial una estrecha colaboración entre promotor y arquitecto para dar con el diseño perfecto para cada caso.

En Arrevol realizamos cuantas reuniones sean necesarias con el cliente, ya sea en su actual vivienda, en nuestra oficina o, de forma más distendida, en una cafetería o en un bar, con el objetivo de entender perfectamente las necesidades y gustos de cada una de las personas que van a vivir en la vivienda, y así poder presentar diseños e ideas a medida que se refinan y ajustan con cada reunión.

Proyecto básico y de ejecución: 5-6 MESES

Una vez se ha decidido cómo va a ser la casa comienza el desarrollo del proyecto. Esta parte es esencialmente trabajo del arquitecto que tendrá que sacar todos los planos, así como, la memoria, el presupuesto y el pliego de condiciones necesarios para que el proyecto sea visado y se pueda entregar al Ayuntamiento y a distintas empresas para que manden sus ofertas.

Durante esta fase se tienen que desarrollar, entre otras cosas, todos los planos de la vivienda y un presupuesto estimado creado a partir de bases de precios. Aunque esta fase es trabajo directo del arquitecto, es muy recomendable seguir manteniendo reuniones constantes con la propiedad para poder discutir temas como precios y materiales o definir en conjunto los planos de electricidad o iluminación. Cuantos menos cambios se hagan durante esta fase, más breve será.

LICENCIA Y CONSTRUCTORA

Aprobación de la licencia: DESDE 1 SEMANA A UN AÑO… O MÁS

Con el proyecto completo llegamos a la parte más complicada de medir en tiempo y que puede llegar a suponer un importante parón en todo el proceso. Este plazo depende completamente del Ayuntamiento del municipio en el que se quiera construir la vivienda y las diferencias son estratosféricas. En municipios pequeños, de menos de 10.000 habitantes, el Ayuntamiento suele estar muy interesado en que más gente vaya a vivir y facilitarán en todo lo posible los trámites para conseguir la licencia. En estos casos, no es raro que una vez entregada la licencia tengamos una respuesta pasada 1 o 2 semanas. En cambio, en los Ayuntamientos de las grandes ciudades, esta fase puede superar fácilmente el año. Para el caso concreto de Madrid, el Ayuntamiento establece un plazo máximo de 6 meses para responder a las solicitudes de licencias y aunque este plazo rara vez se cumple, meter presión a partir de esa fecha puede ayudarnos a acelerar el proceso.

Búsqueda de constructora: 1-2 MESES

Para poder llevar a cabo la construcción de nuestra vivienda necesitaremos contratar una empresa constructora y, probablemente, alguna otra empresa adicional (empresa de cocinas, carpintero para los armarios, jardinero…), aunque la constructora puede llegar a hacer todo, lo más probable es que muchos de los trabajos los subcontrate y pueda merecer la pena buscar una empresa especializada para algunos de ellos. Esta fase se puede ir realizando al mismo tiempo que esperamos a que la licencia sea aprobada por el Ayuntamiento e incluso se puede ir adelantando cuando el proyecto básico este completo y el de ejecución a medias.

Es muy importante dedicar tiempo a la búsqueda de una contrata para evitar sorpresas a futuro. Es recomendable preguntar a todas las empresas posibles y así poder comparar la relación calidad/precio y las garantías que nos ofrezcan. Las constructoras, además de mandarnos un presupuesto de ejecución de la obra, también nos darán un plazo de construcción de la misma. Aunque los presupuestos si pueden variar bastante (unas empresas pueden tener unos gastos indirectos mucho mayores que cubrir o quizás añadan unos márgenes más grandes), los plazos de obra deberían ser bastante consistentes entre las distintas empresas, sin haber grandes diferencias.

OBRA Y DOCUMENTACIÓN FINAL

Periodo de obras: 6-10 MESES

Y, finalmente, tras todo el trabajo del proyecto, los trámites oportunos con el Ayuntamiento y la búsqueda de empresas, da comienzo por fin la construcción de la vivienda. Este plazo depende de muchísimos factores, pero antes de que comience a construirse ya sabremos cuanto tardará, ya que la contrata se debe comprometer a un plazo, al igual que a un presupuesto.

Los aspectos que más alteran el plazo de una obra de construcción de una vivienda nueva son:

  • Calidad del terreno y cimentación – Según la calidad del terreno, que descubriremos al principio del todo con el estudio geotécnico, la cimentación va a variar drásticamente. Un mal terreno que obligue a una cimentación muy profunda puede añadir 1 o 2 meses al plazo de obra. También el movimiento de tierras (primera fase en la construcción de una vivienda) se puede ver afectado por las condiciones de la parcela, siendo habitualmente mejor los terrenos llanos, ya que son más sencillos de adaptar.

  • Tamaño de la vivienda – Obviamente, cuanto más grande es la vivienda más se tarda en construir, aunque en viviendas de tamaño medio (entre 100 y 300 m2) las diferencias no son muy notables.

  • Plantas de la vivienda – Este aspecto sí se nota mucho en el plazo y también en el presupuesto. Por esta razón, siempre que sea posible construir toda la casa en una sola planta y no suponga ningún perjuicio, como podría ser no disponer de buenas vistas, es muy recomendable limitar la construcción a una sola planta.

  • Tipo de estructura – La estructura es una de las fases de la construcción que más tiempo absorbe por lo que según la solución que decidamos tomar podemos ver variaciones grandes en el plazo. Construir en madera y acero es bastante rápido, mientras que construir en hormigón o fábrica de ladrillo puede suponer un par de meses más de trabajo.

Últimos trámites: 1-2 MESES

Con la casa ya construida, solo falta por dar el último paso antes de poder entrar a vivir y estrenar nuestro nuevo hogar. Esta última fase suele ser rápida y está comprendida por la documentación final, recepción y liquidación de obra (trabajo del arquitecto), el alta de los distintos suministros en cada compañía, el registro de la propiedad y, por último, conseguir la cédula de habitabilidad.

CONCLUSIÓN

Después de ver los plazos necesarios para cada fase dentro del proceso de construcción de una vivienda podemos concluir que ir con prisas no es una buena idea. Construir una casa a medida, hecha en base a los gustos y necesidades de sus usuarios es un trabajo complicado y largo que suele desarrollarse en un periodo de entre uno y dos años.

Aunque la fase de la licencia puede aumentar drásticamente los plazos, podemos asumir que, por regla general, desde que contratamos al arquitecto hasta que podemos mudarnos a vivir van a pasar entre 18 y 20 meses.

Procesos de construcción de un hospital.

Procesos de construcción de un hospital.

¿cómo se construyen?

La construcción de un inmueble parte de una necesidad. Esta premisa se hace más evidente cuando las edificaciones buscan la prestación de servicios, como es el caso de un hospital. Para levantar un centro médico existen un sinnúmero de normas y guías para hacer de él un lugar seguro, confortable y eficiente. El proceso constructivo de un hospital es complejo desde el inicio hasta el final.

El equipo interdisciplinario que lo construye está conformado por ingenieros, arquitectos, técnicos y, por supuesto, médicos…los futuros ‘dueños de casa’.

“Para levantar un hospital, hay que pensar en los servicios que se van a ofertar y la clase de pacientes que se atenderán. Esto es parte del Programa Médico Funcional, un sistema de gestión y construcción hospitalaria”, dice la doctora Rocío Parada, consultora experta en capacitación, diseño, construcción e implementación de sistemas hospitalarios. Ella comenta que mientras más servicios presta la unidad médica, cada espacio requerirá especificaciones técnicas para su construcción.

A partir del hecho de que la salud es un servicio público, la calidad de las prestaciones se garantizará a través de la correcta interrelación de las diferentes áreas, producto de un buen diseño estructural.

Hospitales sin barreras
El concepto engloba temas constructivos, de gestión y administración. Parada cuenta que para que un centro médico no tenga barreras hay que considerar su accesibilidad, movilización de pacientes, metraje de la sala de espera, etc. “La Organización Mundial de la Salud exige que las construcciones hospitalarias sean antisísmicas, mucho más si se edifican en zonas de alta vulnerabilidad, como es el caso de nuestro país”, asegura la experta.

Un hospital sin barreras tiene cuatro características: seguridad, ecología, accesibilidad e inteligencia. Los centros médicos son considerados inteligentes cuando funciones como la seguridad biológica, física y operativa están automatizadas. La climatización de espacios, por ejemplo, es un aspecto fundamental que debe considerarse en los diseños estructurales.

La especialista explica que ha habido un cambio en el paradigma de la infraestructura hospitalaria. “Ahora, las unidades médicas son modulares, por lo que pueden adaptarse al terreno en el que van a ser construidas. Atrás quedaron los hospitales con zócalos enormes, paredes esmaltadas y corredores oscuros. Hoy, tienen amplios recibidores, iluminación natural y puertas sistematizadas”.

 

El Gobierno Nacional se ha enfocado en mejorar la infraestructura en salud del país y, gracias a ello, han surgido prototipos de hospitales de 20, 70, 200 y 400 camas. Estos centros médicos tienen un diseño único para que la estructura sea montada en cualquier lugar.

La accesibilidad es otro punto importante. A la par de la construcción, es necesario pensar en las vías de acceso para llegar y, en el diseño de los sistemas de saneamiento y cableado de la casa de salud. “No hay que dejar de lado la perspectiva de crecimiento. Se recomienda que entre el 35% y el 40% del terreno se proyecte para la creación de áreas verdes como jardines y oportunidad de crecimiento”, dice la experta.

Diseño y proyección
Ampliar un hospital –que no proyectó su crecimiento desde un inicio- resulta más costoso que construir uno nuevo. La doctora dice que “aunque la tendencia constructiva es ir hacia arriba, los hospitales son un caso especial. Es posible levantar más pisos siempre que se mantenga la interrelación de áreas. No se puede tener Emergencia en la planta baja y la Unidad de Cuidados Intensivos en el quinto piso. Esto incide negativamente en la eficiencia”.

Los diseños hospitalarios han evolucionado. Antes, la estructura ‘espina de pescado’ se basaba en un corredor largo con circulaciones entrecortadas. La tendencia duró años, hasta que la ‘verticalización’ fue incorporada a las unidades médicas.

La comunicación entre áreas es un eje transversal para el diseño de la ampliación hospitalaria. “Si no se toma en cuenta este factor, se genera mayor tráfico de pacientes en los pasillos y, en algunos casos, los usuarios pueden perderse. La ampliación involucra un análisis del proceso de atención: la entrada del paciente, su atención y salida”, asegura la experta.

Por esta razón, el médico es la mano derecha del constructor, pues es él quien conoce detalladamente las interrelación de unidades. Lograr el flujo correcto de pacientes es el reto de los contratistas. Esto permite salvar vidas y ahorrar recursos económicos y humanos.

Acabados hospitalarios
La iluminación incide directamente en los procesos quirúrgicos. Estos espacios han cambiado las lámparas tradicionales por los focos LED, que dan 90% más intensidad de luz directa, que cualquier otro tipo de iluminación. Los nuevos hospitales ya no tienen empotradas las tomas de oxígeno, sino que todo funciona gracias a sistemas modulares o paneles.

Las áreas de Imagen albergan máquinas de gran carga y, por su riesgo, los cuartos en los que se encuentran deben tener paredes plomadas. Por su peso, estas áreas están en los subsuelos y no en los pisos altos, pues demandarían demasiado esfuerzo de la estructura. Hoy, en lugar de tener este tipo de paredes, se instalan láminas de plomo. Si el área se mueve a otro lugar del hospital, las láminas se pueden trasladar y colocar en otro espacio.

Desde el 2013, Ecuador cuenta con una Guía de Acabados para Hospitales. En este manual se sugieren acabados como el tipo de puertas, colores, pintura, cerámica, vinil, etc, de acuerdo a cada área. Parada asegura que los mesones de plancha de granito han sido reemplazados por acero inoxidable y que ya no se usan anaqueles de madera. Estos cambios permiten que el hospital sea más bioseguro.

En cuanto a colores, la guía sugiere el blanco, celeste, beige y tonos pasteles. Aún así, tendencias internacionales dicen que los colores como el anaranjado, fucsia o turquesa, ayudan a reducir el estrés. Otro factor importante son los entrepisos, que generan una sensación de confort para evitar que el paciente se sienta encerrado.

Ecuador cuenta con una normativa que es parte del proceso de licenciamiento hospitalario. Esta dice que, por ejemplo, las salas de espera deben tener cinco sillas para cada consultorio y 1,5 m2 por paciente.

Ligado al metraje está el levantamiento de datos de los equipos que tendrá el hospital. El objetivo es garantizar un servicio de calidad.

Este proceso es importante para la construcción, pues considera aspectos como las necesidades de carga eléctrica, climatización, iluminación y alturas para que las máquinas se instalen. “No tomar en cuenta estos detalles representa un alto costo en la operatividad del hospital. A veces se deben derribar paredes solo porque los equipos no entran, de ahí su importancia”, asegura la doctora Parada.

¿CÓMO PIENSA UN ARQUITECTO?

¿CÓMO PIENSA UN ARQUITECTO?

¿Cómo piensa un arquitecto? Hemos hablado alguna vez de la creatividad del arquitecto como cualidad crucial en nuestra actividad.

Hace un tiempo escribí en el blog de Fundación Arquia un post, titulado Oda a los arquitectos de cerebros amarillos, en el cual exaltaba esta característica que los arquitectos normalmente exhibimos y que resulta escasa (y valiosa) en la sociedad.

Sin embargo, nuestra profesión requiere más cosas. Es un mix de destrezas mentales diversas difícil de reunir.

Aquel post da pie al artículo de hoy, en el que vamos a reflexionar acerca del funcionamiento mental del arquitecto y, sobre todo, de lo que podemos ofrecer como colectivo y como individuos.

¿Y por qué esto es importante?

Bueno, el autoconocimiento siempre lo es. Te ayuda a entender tus puntos fuertes y a trabajar tus áreas de mejora. Además, conociéndote a ti mismo vas a ser capaz de conocer mejor a los demás y de entender sus necesidades.

Y de eso trata lo nuestro, de satisfacer necesidades de personas. Debemos ofrecer cosas concretas útiles para la gente, y para ello qué mejor que analizar cómo piensa un arquitecto.

UN PAR DE CURIOSIDADES MÁS SOBRE CÓMO PIENSA UN ARQUITECTO

  • Tradicionalmente se ha dicho que la parte más imaginativa del cerebro es el hemisferio derecho, mientras que el izquierdo es la parte más racional. Las personas utilizamos ambos siempre, pero en algunas predomina uno más que otro. De hecho, muchos expertos afirman, no sin cierta razón, que las ideas del hemisferio derecho se filtran con el izquierdo. Y luego está Voltaire, que dijo que “La originalidad no es otra cosa que imitación con criterio”.
  • Se ha constatado que existen neuronas en grandes cantidades en nuestro estómago e incluso en nuestro intestino, lo cual es tremendamente interesante. A veces tenemos “mariposas en el estómago”, o decimos que “no tengo estómago para esto”. Los alemanes, cuando hacen algo sin un proceso definido, imaginando o por aproximación lo hacen “mit dem Bauch”, es decir, “con la tripa”.
15 tips para trabajar de forma más eficiente y optimizar el esfuerzo en arquitectura

15 tips para trabajar de forma más eficiente y optimizar el esfuerzo en arquitectura

1. Entiende la diferencia entre “eficacia” y “eficiencia”. Eficacia es hacer las cosas apropiadas. Eficiencia es hacer las cosas de manera apropiada. Ambas son importantes, pero necesitas hacer las cosas apropiadas primero, antes de poder hacerlas de la manera correcta. Combínalas y estarás listo para trabajar de manera inteligente y sin esfuerzo adicional.
2. Recuerda la regla del 80-20. El ochenta por ciento de sus resultados provienen de sólo el veinte por ciento de su esfuerzo. Céntrate en los resultados, no en el trabajo. Más horas no siempre equivalen a más resultados.
3. Crea esquemas de tu proceso. Sí, cada proyecto es único, pero las tareas y las metas de cada proyecto son bastante similares. Esquematizar el proceso te ayuda a ver que pasos se pueden eliminar o hacer el proceso más eficiente. Los Mapas Mentales son una gran herramienta para este ejercicio.
4. Utiliza checklists. La mayoría de los software de gestión de proyectos permiten crear checklists y listas de tareas pendientes. Una vez que has trazado tu proceso, puedes crear checklists para cada etapa del proyecto. ¿Cuáles son sus prestaciones estándar? ¿Qué problemas suelen ocurrirte? ¿Qué suele fallar? Echa un vistazo a el libro de Atul Gawande, The Checklist Manifesto, con consejos prácticos sobre cómo crear y gestionar checklists.
5. El tiempo es el único recurso que no puede ser creado o almacenado. Es nuestro bien más preciado. Guarda tu tiempo y utilizarlo de manera eficaz – no puedes crear más.
6. Prioriza tu tiempo con las tareas más importantes.
7. Trata de trabajar menos horas, no más. Esto obliga a concentrarte en las tareas más importantes. Además, investigaciones muestran que trabajar más de cuarenta horas es francamente improductivo.
8. Mantén un registro de tiempo. Registra cómo pasas su tiempo en el transcurso de una semana típica. Este registro debe ser muy detallado. Toma nota de todo lo que haces en el transcurso de la jornada laboral; escribir un email a un cliente, navegar por Internet, etc. Haz esto durante toda una semana y tendrás una muy buena idea de como distribuyes tu tiempo.
9. Mark Twain dijo que si lo primero que haces en la mañana es comer una rana viva, luego nada peor te puede pasar durante el resto del día. Completa las cosas que realmente no quieres hacer a primera hora de la mañana, cuando estás fresco. Sácalo del medio, entonces puedes seguir adelante con las tareas que realmente disfrutas.

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