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Plazos en la construcción ¿En cuánto tiempo se puede construir una casa?

Plazos en la construcción ¿En cuánto tiempo se puede construir una casa?

Ya hemos dicho en varias ocasiones, y no sin razón, que la construcción tiene muy mala fama y una de las razones de esto es el incumplimiento en los plazos de la obra. Raro es encontrar una obra que termine en la fecha prevista o, aún mejor, antes de tiempo. Pero estos retrasos que asociamos tan habitualmente a las obras pequeñas, a las reformas o las constructoras de menor envergadura, son también muy comunes a mayor escala. Un clarísimo y reciente ejemplo de estos retrasos es la nueva Filarmónica del Elba en Hamburgo, que debió acabar en 2010 y no pudo abrir sus puertas hasta el año 2017, y ese descomunal retraso en el plazo original supuso, entre otras cosas, que el presupuesto se multiplicase por 10, de 77 millones de euros a 789 millones.

La razón por la que estos retrasos en obra son tan habituales se debe a que los constructores saben que les merece la pena decir un plazo prácticamente imposible de cumplir, llevarse la obra y luego seguir adelante cuando comiencen los retrasos. La gente da tanta prioridad a tener su casa lo antes posible, que los plazos llegan a ser más importantes que los presupuestos a la hora de elegir contratista. Si no queremos tener disgustos en nuestra obra, es recomendable tener paciencia y contar siempre con una constructora que nos de confianza y nos ofrezca garantías.

Todo lleva tiempo y en el caso de la construcción esto es especialmente cierto, desde los estudios previos y el desarrollo del proyecto, pasando por la construcción y considerando la espera a la aprobación de nuestra licencia, construir una vivienda es un proceso largo que rara vez va a bajar de un año completo. Para entender mejor cómo funcionan los tiempos desde el encargo de un proyecto de vivienda hasta el día que podemos entrar a mudarnos, vamos a repasar paso a paso las distintas etapas de este proceso.

Todos los plazos que se van a comentar a continuación son para el ejemplo de una vivienda de entre 100 y 200 metros cuadrados y de construcción “tradicional”, esto no quiere decir que sea de ladrillo, sino que todo o casi todo se ejecuta en obra, sin elementos prefabricados. Las viviendas prefabricadas y la construcción industrializada reducen considerablemente los plazos pero limitan mucho la libertad del diseño.

PARCELA Y ARQUITECTO

Buscar la parcela: MUY VARIABLE

Empezamos por lo más esencial para poder construirse una casa, contar con una parcela donde hacerlo. Por desgracia, es prácticamente imposible estimar un plazo para esta parte del proceso. En la mayoría de ocasiones, cuando alguien nos escribe para hacer una casa ya cuenta con una parcela, pero ese no es siempre el caso. Encontrar la parcela perfecta para nuestra futura vivienda puede llevarnos meses e incluso años y realmente merece la pena dedicarle todo el tiempo necesario hasta estar completamente satisfechos. Si necesitas ayuda para encontrar parcela puedes leer nuestro artículo “5 factores a tener en cuenta para elegir parcela”.

Encontrar arquitecto: 1 MES

Para comenzar con nuestra futura casa lo primero que necesitaremos es contar con un arquitecto o un estudio de arquitectura. En este sentido, como estudio de arquitectura que somos y siendo conscientes de que todo el mundo consulta con varios arquitectos antes de tomar una decisión, solo podemos recomendar que se elija a quién más confianza nos dé, quién creamos que va a encajar mejor con la casa que tenemos en mente. Si la elección se realiza basada en el precio es muy probable que nos acabemos llevando algún disgusto, no porque “lo barato sale caro”, sino porque muchos arquitectos dan precios muy bajos (sabiendo que tienen más posibilidades de que les elijan) para luego llevarse el dinero que quieran a base de comisiones. Los honorarios del arquitecto deberían situarse entre el 8 y el 10% del presupuesto total de la obra y, como mucho, bajar hasta el 6%, todo lo que esté por debajo de esa cifra es “sospechoso”.

Si quiere construirse una casa y ahora mismo se encuentra en este punto del proceso, no dude en ponerse en contacto con nosotros, estaremos encantados de poder ayudarle.

PROYECTO

Estudios previos y anteproyecto: 1-2 MESES

A nuestro parecer esta es probablemente una de las fases más importantes de todo el proceso, si no la más importante de todas. En esta fase se realiza el estudio geotécnico y topográfico (a no ser que al comprar la parcela ya nos los hayan dado), se consulta la normativa urbanística para saber qué se puede y qué no se puede hacer y, sobre todo, se esbozan las primeras ideas de la vivienda. Esta última parte es la que puede llevar más tiempo y en nuestra opinión es esencial una estrecha colaboración entre promotor y arquitecto para dar con el diseño perfecto para cada caso.

En Arrevol realizamos cuantas reuniones sean necesarias con el cliente, ya sea en su actual vivienda, en nuestra oficina o, de forma más distendida, en una cafetería o en un bar, con el objetivo de entender perfectamente las necesidades y gustos de cada una de las personas que van a vivir en la vivienda, y así poder presentar diseños e ideas a medida que se refinan y ajustan con cada reunión.

Proyecto básico y de ejecución: 5-6 MESES

Una vez se ha decidido cómo va a ser la casa comienza el desarrollo del proyecto. Esta parte es esencialmente trabajo del arquitecto que tendrá que sacar todos los planos, así como, la memoria, el presupuesto y el pliego de condiciones necesarios para que el proyecto sea visado y se pueda entregar al Ayuntamiento y a distintas empresas para que manden sus ofertas.

Durante esta fase se tienen que desarrollar, entre otras cosas, todos los planos de la vivienda y un presupuesto estimado creado a partir de bases de precios. Aunque esta fase es trabajo directo del arquitecto, es muy recomendable seguir manteniendo reuniones constantes con la propiedad para poder discutir temas como precios y materiales o definir en conjunto los planos de electricidad o iluminación. Cuantos menos cambios se hagan durante esta fase, más breve será.

LICENCIA Y CONSTRUCTORA

Aprobación de la licencia: DESDE 1 SEMANA A UN AÑO… O MÁS

Con el proyecto completo llegamos a la parte más complicada de medir en tiempo y que puede llegar a suponer un importante parón en todo el proceso. Este plazo depende completamente del Ayuntamiento del municipio en el que se quiera construir la vivienda y las diferencias son estratosféricas. En municipios pequeños, de menos de 10.000 habitantes, el Ayuntamiento suele estar muy interesado en que más gente vaya a vivir y facilitarán en todo lo posible los trámites para conseguir la licencia. En estos casos, no es raro que una vez entregada la licencia tengamos una respuesta pasada 1 o 2 semanas. En cambio, en los Ayuntamientos de las grandes ciudades, esta fase puede superar fácilmente el año. Para el caso concreto de Madrid, el Ayuntamiento establece un plazo máximo de 6 meses para responder a las solicitudes de licencias y aunque este plazo rara vez se cumple, meter presión a partir de esa fecha puede ayudarnos a acelerar el proceso.

Búsqueda de constructora: 1-2 MESES

Para poder llevar a cabo la construcción de nuestra vivienda necesitaremos contratar una empresa constructora y, probablemente, alguna otra empresa adicional (empresa de cocinas, carpintero para los armarios, jardinero…), aunque la constructora puede llegar a hacer todo, lo más probable es que muchos de los trabajos los subcontrate y pueda merecer la pena buscar una empresa especializada para algunos de ellos. Esta fase se puede ir realizando al mismo tiempo que esperamos a que la licencia sea aprobada por el Ayuntamiento e incluso se puede ir adelantando cuando el proyecto básico este completo y el de ejecución a medias.

Es muy importante dedicar tiempo a la búsqueda de una contrata para evitar sorpresas a futuro. Es recomendable preguntar a todas las empresas posibles y así poder comparar la relación calidad/precio y las garantías que nos ofrezcan. Las constructoras, además de mandarnos un presupuesto de ejecución de la obra, también nos darán un plazo de construcción de la misma. Aunque los presupuestos si pueden variar bastante (unas empresas pueden tener unos gastos indirectos mucho mayores que cubrir o quizás añadan unos márgenes más grandes), los plazos de obra deberían ser bastante consistentes entre las distintas empresas, sin haber grandes diferencias.

OBRA Y DOCUMENTACIÓN FINAL

Periodo de obras: 6-10 MESES

Y, finalmente, tras todo el trabajo del proyecto, los trámites oportunos con el Ayuntamiento y la búsqueda de empresas, da comienzo por fin la construcción de la vivienda. Este plazo depende de muchísimos factores, pero antes de que comience a construirse ya sabremos cuanto tardará, ya que la contrata se debe comprometer a un plazo, al igual que a un presupuesto.

Los aspectos que más alteran el plazo de una obra de construcción de una vivienda nueva son:

  • Calidad del terreno y cimentación – Según la calidad del terreno, que descubriremos al principio del todo con el estudio geotécnico, la cimentación va a variar drásticamente. Un mal terreno que obligue a una cimentación muy profunda puede añadir 1 o 2 meses al plazo de obra. También el movimiento de tierras (primera fase en la construcción de una vivienda) se puede ver afectado por las condiciones de la parcela, siendo habitualmente mejor los terrenos llanos, ya que son más sencillos de adaptar.

  • Tamaño de la vivienda – Obviamente, cuanto más grande es la vivienda más se tarda en construir, aunque en viviendas de tamaño medio (entre 100 y 300 m2) las diferencias no son muy notables.

  • Plantas de la vivienda – Este aspecto sí se nota mucho en el plazo y también en el presupuesto. Por esta razón, siempre que sea posible construir toda la casa en una sola planta y no suponga ningún perjuicio, como podría ser no disponer de buenas vistas, es muy recomendable limitar la construcción a una sola planta.

  • Tipo de estructura – La estructura es una de las fases de la construcción que más tiempo absorbe por lo que según la solución que decidamos tomar podemos ver variaciones grandes en el plazo. Construir en madera y acero es bastante rápido, mientras que construir en hormigón o fábrica de ladrillo puede suponer un par de meses más de trabajo.

Últimos trámites: 1-2 MESES

Con la casa ya construida, solo falta por dar el último paso antes de poder entrar a vivir y estrenar nuestro nuevo hogar. Esta última fase suele ser rápida y está comprendida por la documentación final, recepción y liquidación de obra (trabajo del arquitecto), el alta de los distintos suministros en cada compañía, el registro de la propiedad y, por último, conseguir la cédula de habitabilidad.

CONCLUSIÓN

Después de ver los plazos necesarios para cada fase dentro del proceso de construcción de una vivienda podemos concluir que ir con prisas no es una buena idea. Construir una casa a medida, hecha en base a los gustos y necesidades de sus usuarios es un trabajo complicado y largo que suele desarrollarse en un periodo de entre uno y dos años.

Aunque la fase de la licencia puede aumentar drásticamente los plazos, podemos asumir que, por regla general, desde que contratamos al arquitecto hasta que podemos mudarnos a vivir van a pasar entre 18 y 20 meses.

Procesos de construcción de un hospital.

Procesos de construcción de un hospital.

¿cómo se construyen?

La construcción de un inmueble parte de una necesidad. Esta premisa se hace más evidente cuando las edificaciones buscan la prestación de servicios, como es el caso de un hospital. Para levantar un centro médico existen un sinnúmero de normas y guías para hacer de él un lugar seguro, confortable y eficiente. El proceso constructivo de un hospital es complejo desde el inicio hasta el final.

El equipo interdisciplinario que lo construye está conformado por ingenieros, arquitectos, técnicos y, por supuesto, médicos…los futuros ‘dueños de casa’.

“Para levantar un hospital, hay que pensar en los servicios que se van a ofertar y la clase de pacientes que se atenderán. Esto es parte del Programa Médico Funcional, un sistema de gestión y construcción hospitalaria”, dice la doctora Rocío Parada, consultora experta en capacitación, diseño, construcción e implementación de sistemas hospitalarios. Ella comenta que mientras más servicios presta la unidad médica, cada espacio requerirá especificaciones técnicas para su construcción.

A partir del hecho de que la salud es un servicio público, la calidad de las prestaciones se garantizará a través de la correcta interrelación de las diferentes áreas, producto de un buen diseño estructural.

Hospitales sin barreras
El concepto engloba temas constructivos, de gestión y administración. Parada cuenta que para que un centro médico no tenga barreras hay que considerar su accesibilidad, movilización de pacientes, metraje de la sala de espera, etc. “La Organización Mundial de la Salud exige que las construcciones hospitalarias sean antisísmicas, mucho más si se edifican en zonas de alta vulnerabilidad, como es el caso de nuestro país”, asegura la experta.

Un hospital sin barreras tiene cuatro características: seguridad, ecología, accesibilidad e inteligencia. Los centros médicos son considerados inteligentes cuando funciones como la seguridad biológica, física y operativa están automatizadas. La climatización de espacios, por ejemplo, es un aspecto fundamental que debe considerarse en los diseños estructurales.

La especialista explica que ha habido un cambio en el paradigma de la infraestructura hospitalaria. “Ahora, las unidades médicas son modulares, por lo que pueden adaptarse al terreno en el que van a ser construidas. Atrás quedaron los hospitales con zócalos enormes, paredes esmaltadas y corredores oscuros. Hoy, tienen amplios recibidores, iluminación natural y puertas sistematizadas”.

 

El Gobierno Nacional se ha enfocado en mejorar la infraestructura en salud del país y, gracias a ello, han surgido prototipos de hospitales de 20, 70, 200 y 400 camas. Estos centros médicos tienen un diseño único para que la estructura sea montada en cualquier lugar.

La accesibilidad es otro punto importante. A la par de la construcción, es necesario pensar en las vías de acceso para llegar y, en el diseño de los sistemas de saneamiento y cableado de la casa de salud. “No hay que dejar de lado la perspectiva de crecimiento. Se recomienda que entre el 35% y el 40% del terreno se proyecte para la creación de áreas verdes como jardines y oportunidad de crecimiento”, dice la experta.

Diseño y proyección
Ampliar un hospital –que no proyectó su crecimiento desde un inicio- resulta más costoso que construir uno nuevo. La doctora dice que “aunque la tendencia constructiva es ir hacia arriba, los hospitales son un caso especial. Es posible levantar más pisos siempre que se mantenga la interrelación de áreas. No se puede tener Emergencia en la planta baja y la Unidad de Cuidados Intensivos en el quinto piso. Esto incide negativamente en la eficiencia”.

Los diseños hospitalarios han evolucionado. Antes, la estructura ‘espina de pescado’ se basaba en un corredor largo con circulaciones entrecortadas. La tendencia duró años, hasta que la ‘verticalización’ fue incorporada a las unidades médicas.

La comunicación entre áreas es un eje transversal para el diseño de la ampliación hospitalaria. “Si no se toma en cuenta este factor, se genera mayor tráfico de pacientes en los pasillos y, en algunos casos, los usuarios pueden perderse. La ampliación involucra un análisis del proceso de atención: la entrada del paciente, su atención y salida”, asegura la experta.

Por esta razón, el médico es la mano derecha del constructor, pues es él quien conoce detalladamente las interrelación de unidades. Lograr el flujo correcto de pacientes es el reto de los contratistas. Esto permite salvar vidas y ahorrar recursos económicos y humanos.

Acabados hospitalarios
La iluminación incide directamente en los procesos quirúrgicos. Estos espacios han cambiado las lámparas tradicionales por los focos LED, que dan 90% más intensidad de luz directa, que cualquier otro tipo de iluminación. Los nuevos hospitales ya no tienen empotradas las tomas de oxígeno, sino que todo funciona gracias a sistemas modulares o paneles.

Las áreas de Imagen albergan máquinas de gran carga y, por su riesgo, los cuartos en los que se encuentran deben tener paredes plomadas. Por su peso, estas áreas están en los subsuelos y no en los pisos altos, pues demandarían demasiado esfuerzo de la estructura. Hoy, en lugar de tener este tipo de paredes, se instalan láminas de plomo. Si el área se mueve a otro lugar del hospital, las láminas se pueden trasladar y colocar en otro espacio.

Desde el 2013, Ecuador cuenta con una Guía de Acabados para Hospitales. En este manual se sugieren acabados como el tipo de puertas, colores, pintura, cerámica, vinil, etc, de acuerdo a cada área. Parada asegura que los mesones de plancha de granito han sido reemplazados por acero inoxidable y que ya no se usan anaqueles de madera. Estos cambios permiten que el hospital sea más bioseguro.

En cuanto a colores, la guía sugiere el blanco, celeste, beige y tonos pasteles. Aún así, tendencias internacionales dicen que los colores como el anaranjado, fucsia o turquesa, ayudan a reducir el estrés. Otro factor importante son los entrepisos, que generan una sensación de confort para evitar que el paciente se sienta encerrado.

Ecuador cuenta con una normativa que es parte del proceso de licenciamiento hospitalario. Esta dice que, por ejemplo, las salas de espera deben tener cinco sillas para cada consultorio y 1,5 m2 por paciente.

Ligado al metraje está el levantamiento de datos de los equipos que tendrá el hospital. El objetivo es garantizar un servicio de calidad.

Este proceso es importante para la construcción, pues considera aspectos como las necesidades de carga eléctrica, climatización, iluminación y alturas para que las máquinas se instalen. “No tomar en cuenta estos detalles representa un alto costo en la operatividad del hospital. A veces se deben derribar paredes solo porque los equipos no entran, de ahí su importancia”, asegura la doctora Parada.

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